Al posto di case nuove si vendono progetti

Dopo un lungo periodo di pausa, gli sviluppatori acquistano nuovamente edifici allo stadio di disegno, anche le parcelle di terreno si vendono ugualmente con i progetti delle future abitazioni.

Gli acquirenti vogliono vedere con i loro occhi le case per le quali pagano, gli investitori, in cambio, preferiscono acquistare off-plan, invece di impegnarsi in progetti greenfield. Una parte dei progetti annunciati in pompa magna l'anno scorso, sono rimasti solo sulla carta: gli sviluppatori sono rimasti senza soldi e, siccome le banche concedono crediti con il contagocce, si sono ritrovati nell'effettiva impossibilità di mettersi effettivamente al lavoro.

Così, negli ultimi tempi, sono stati messi in vendita molti terreni con piani urbanistici già fatti e con tutte le autorizzazioni edilizie. Per esempio, Eurocredit, sviluppatore del complesso residenziale Mediteraneo Mamaia,ha messo in vendita in regime off-plan il progetto immobiliare sul litorale del Mar Nero.

Questo è avvenuto con un semplice annuncio su di un sito immobiliare. Il prezzo per il complesso, situato a 800 metri dalla conosciuta stazione balneare è di 4,2 milioni di euro. "Ci sono molti compratori interessati, ma nessuno offre il prezzo richiesto, così che la trattativa continua", ha dichiarato Laurentiu Bosoc, azionista della società che detiene il progetto.

Un altro sviluppatore i cui progetti sono stati sovvertiti dall'evoluzione del mercato è Terra Nova Construct, che vuole vendere un progetto residenziale in costruzione a Popesti Leordeni. Il complesso comprende 240 abitazioni e si vende ad un prezzo di 8,1 milioni di euro (senza IVA).

Il rilancio dell'economia romena dipende dalla zona euro

L'economia della Romania mostrerà i primi segni di ripresa negli ultimi tre mesi del 2009, dopo che toccheranno il punto più basso nel terzo trimestre, tuttavia l'ottimismo deve essere moderato, siccome il riaggiustamento degli indici dipende dalla zona Euro, dove ancora non è chiaro se le misure governative potranno avere un effetto sostenibile nel settore privato.

Gli analisti economici che abbiamo contattato affermano che in Prodotto Interno Lordo (PIB) stagnerà o registrerà una modesta crescita in termini reali nell'ultimo trimestre dell'anno, nei dati aggiustati stagionalmente, in rapporto al trimestre precedente.

"Mi aspetto una stagnazione od una crescita marginale dell'economia nel quarto trimestre contro quello precedente. Sarebbe solo un segno. Non dobbiamo essere esuberanti, visto che ci sono concrete possibilità di assistere ad ulteriori crescite negative. La crescita, principalmente, sarà l'effetto delle spese pubbliche sostenute in Europa. Quando l'effetto di queste spese svanirà, rimane da verificare come il settore privato dell'intera zona possa reagire positivamente con effetti sostenibili", ha affermato Laurian Lungu, direttore di Macroanalitica.

Secondo gli analisti, i primi segni di ripresa li ha già mostrati l'industria, che ha registrato una crescita del 4,5% nel secondo trimestre 2009 (in serie corretta), rispetto al primo trimestre.

"L'industria sarà il primo settore ad uscire dalla crisi ed è strettamente legata alla zona Euro. La crescita registrata nel secondo trimestre, del 4,5%, è molto rappresentativa. Nello stesso contesto, è possibile che il tasso di crescita sia positivo anche nel quarto trimestre, a condizione che anche la zona Euro mantenga lo stesso trend", ha dichiarato Lucian Anghel, economista capo della Banca Commerciale Romena (BCR).

Anghel si aspetta, nel terzo trimestre, una recessione dell'economia generale simile a quella del secondo trimestre.

L'economia romena è scesa, nel secondo trimestre 2009, dell'8,7% rispetto allo stesso periodo del 2008 e dell'1,1% rispetto ai primi tre mesi dell'anno. Il declino più evidente è stato quello registrato nel settore delle costruzioni (-14,2%), secondo i dati rivisti presentati martedì 1 settembre dall'Istituto Nazionale di Statistica (INS).

"Il picco più basso della recessione sarà probabilmente nel terzo trimestre 2009, ma dal terzo comincerà la ripresa. Assistiamo ad un miglioramento dell'economia estera, ad un rilassamento dei credito e stimoli fiscali che, nel breve periodo, avranno un impatto positivo sui tassi di crescita trimestrali aggiustati stagionalmente" ha confermato Nicolaie Chidesciuc, senior economist di Ing Bank Romania.

Chidesciuc pensa che nel terzo trimestre l'economia scadrà del 9-10% rispetto allo stesso periodo 2008 e che rallenterà la contrazione, in termini corretti, rispetto al trimestre anteriore, fino al -1 - 0%.

Stessa prognosi di contrazione economica nel terzo trimestre, rispetto a quello precedente, da parte dell'economista capo di Raiffeisen Bank Romania, Ionut Dumitru, che è dell'opinione che l'economia tornerà al segno positivo nel quarto trimestre, in serie aggiustata.

"Il secondo ed il terzo trimestre rappresenteranno il limite inferiore di questo ciclo economico, mentre dal quarto trimestre l'attività economica comincerà a crescere. Se i tassi trimestrali mostreranno una crescita rispetto al trimestre anteriore, allora potremo dire che l'economia è in ripresa. Praticamente, si chiude la "V" a cominciare dall'ultimo trimestre" sostiene Dumiru.

Sempre Dumiru stima che il PIB (prodotto Interno Lordo) scadrà, in termini annuali, del 9% nel terzo trimestre, anticipando un effetto di base negativo nel settore agricolo.

Nel 2008, la Romania ha registrato la più elevata crescita economica di tutta l'Unione Europea (+7,1%), mentre i dati iniziali del secondo trimestre 2009 (-8.8%)indicavano il quarto più grave declino dell'U.E. (media europea: -4,8%).

Il Fondo Monetario Internazionale pronostica una recessione dell'economia romena a fine anno dell'8 - 8,5%, il doppio rispetto alla valutazione fatta dallo stesso FMI in sede di negoziazione dell'accordo di stand-by, nel marzo di quest'anno. In queste condizioni, l'istituzione internazionale ha accettato una maggiorazione del deficit di bilancio dal 4,6% al 7,3, quest'anno.

I prezzi degli immobili continueranno a scendere?

I prezzi delle abitazioni in Romania, espressi in Lei, si sono ridotti del 10-40% nel corso del primo trimestre 2009, rispetto alla fine dell'anno scorso, con un deprezzamento di quelli vecchi, in media, del 23% contro un 17% di quelli nuovi, secondo le stime della società di estimo Darian Rom-Suisse.

"La riduzione dei costi di costruzione e della orza lavoro ha permesso agli sviluppatori di cercare di adattare l'offerta alle richieste della maggioranza dei potenziali acquirenti. Le riduzioni dei prezzi in termini reali (valore in Lei) delle proprietà residenziali nel primo semestre dell'anno sono comprese nell'intervallo 10 - 40%, a seconda della posizione, delle finiture, etc... Allo stesso modo, nelle città importanti del Paese, i prezzi degli appartamenti vecchi sono scesi, mediamente, del 23%, mentre quelli nuovi del 17%", rivela uno studio della società.

Gli autori del suddetto studio sottolineano il fatto che in quasi tutte le città della Romania i prezzi degli appartamenti vecchi sono scesi di più che quelli delle abitazioni nuove, ad eccezzione di Baia Mare, dove la situazione è rovesciata (-35% per gli appartamenti nuovi contro -25% per quelli vecchi).
Bucarest non fa eccezzione: le abitazioni vecchie sono più economiche del 33% mentre le nuove hanno registrato un deprezzamento medio del 25%.

La Romania rimane, comunque, un Paese con statistiche paradossali. Anche se ormai l'80% dei romeni sono proprietari di appartamenti, la richiesta di abitazioni si mantiene alta. Troviamo la spiegazione nell'accelerazione della migrazione tra l'ambiente rurale e quello urbano: coloro i quali già hanno una casa in campagna desiderano trasferirsi in città, dove le abitazioni sono più costose oltre che in altri fattori, quali quello culturale del possesso dell'abitazione (durante il comunismo si poteva ottenere la residenza a Bucarest solo possedendo un'abitazione in città) e la scarsa educazione della popolazione in materia di investimenti immobiliari.

Per quanto riguarda l'immediato futuro, i rappresentanti della compagnia Darian non ritengono sostenibile il mantenimento di un periodo di equilibrio mediante l'adozione di misure anti crisi da parte del Governo.
"Il programma Prima Casa ha già provocato una polarizzazione dei prezzi attorno ai 50 - 70.000 euro, attorno al valore massimo della garanzia offerta dallo stato (60.000 euro). Così, appartamenti che prima erano proposti a 54 - 58.000 euro hanno subito un immediato aggiustamento al rialzo all'apparire della legge, mentre l'effetto opposto, cioè la discesa dei prezzi più cari verso questo limite, si è verificata solo nel caso di sviluppatori finanziariamente pressati dalle banche.

I valori delle proprietà seguiranno il trend economico generale, per cui la continua contrazione dell'economia potrebbe insistere a spingere i prezzi al ribasso, anche se la forte domanda potrebbe innescare bruschi rialzi.
Anche nel settore dei terreni, nel 2009 i prezzi "si sono sciolti sotto i nostri occhi", bloccando i soldi di molti investitori.

I prezzi medi dei terreni in provincia sono scesi del 26%, con un massimo del 40% a Iasi.