Al posto di case nuove si vendono progetti

Dopo un lungo periodo di pausa, gli sviluppatori acquistano nuovamente edifici allo stadio di disegno, anche le parcelle di terreno si vendono ugualmente con i progetti delle future abitazioni.

Gli acquirenti vogliono vedere con i loro occhi le case per le quali pagano, gli investitori, in cambio, preferiscono acquistare off-plan, invece di impegnarsi in progetti greenfield. Una parte dei progetti annunciati in pompa magna l'anno scorso, sono rimasti solo sulla carta: gli sviluppatori sono rimasti senza soldi e, siccome le banche concedono crediti con il contagocce, si sono ritrovati nell'effettiva impossibilità di mettersi effettivamente al lavoro.

Così, negli ultimi tempi, sono stati messi in vendita molti terreni con piani urbanistici già fatti e con tutte le autorizzazioni edilizie. Per esempio, Eurocredit, sviluppatore del complesso residenziale Mediteraneo Mamaia,ha messo in vendita in regime off-plan il progetto immobiliare sul litorale del Mar Nero.

Questo è avvenuto con un semplice annuncio su di un sito immobiliare. Il prezzo per il complesso, situato a 800 metri dalla conosciuta stazione balneare è di 4,2 milioni di euro. "Ci sono molti compratori interessati, ma nessuno offre il prezzo richiesto, così che la trattativa continua", ha dichiarato Laurentiu Bosoc, azionista della società che detiene il progetto.

Un altro sviluppatore i cui progetti sono stati sovvertiti dall'evoluzione del mercato è Terra Nova Construct, che vuole vendere un progetto residenziale in costruzione a Popesti Leordeni. Il complesso comprende 240 abitazioni e si vende ad un prezzo di 8,1 milioni di euro (senza IVA).

Il rilancio dell'economia romena dipende dalla zona euro

L'economia della Romania mostrerà i primi segni di ripresa negli ultimi tre mesi del 2009, dopo che toccheranno il punto più basso nel terzo trimestre, tuttavia l'ottimismo deve essere moderato, siccome il riaggiustamento degli indici dipende dalla zona Euro, dove ancora non è chiaro se le misure governative potranno avere un effetto sostenibile nel settore privato.

Gli analisti economici che abbiamo contattato affermano che in Prodotto Interno Lordo (PIB) stagnerà o registrerà una modesta crescita in termini reali nell'ultimo trimestre dell'anno, nei dati aggiustati stagionalmente, in rapporto al trimestre precedente.

"Mi aspetto una stagnazione od una crescita marginale dell'economia nel quarto trimestre contro quello precedente. Sarebbe solo un segno. Non dobbiamo essere esuberanti, visto che ci sono concrete possibilità di assistere ad ulteriori crescite negative. La crescita, principalmente, sarà l'effetto delle spese pubbliche sostenute in Europa. Quando l'effetto di queste spese svanirà, rimane da verificare come il settore privato dell'intera zona possa reagire positivamente con effetti sostenibili", ha affermato Laurian Lungu, direttore di Macroanalitica.

Secondo gli analisti, i primi segni di ripresa li ha già mostrati l'industria, che ha registrato una crescita del 4,5% nel secondo trimestre 2009 (in serie corretta), rispetto al primo trimestre.

"L'industria sarà il primo settore ad uscire dalla crisi ed è strettamente legata alla zona Euro. La crescita registrata nel secondo trimestre, del 4,5%, è molto rappresentativa. Nello stesso contesto, è possibile che il tasso di crescita sia positivo anche nel quarto trimestre, a condizione che anche la zona Euro mantenga lo stesso trend", ha dichiarato Lucian Anghel, economista capo della Banca Commerciale Romena (BCR).

Anghel si aspetta, nel terzo trimestre, una recessione dell'economia generale simile a quella del secondo trimestre.

L'economia romena è scesa, nel secondo trimestre 2009, dell'8,7% rispetto allo stesso periodo del 2008 e dell'1,1% rispetto ai primi tre mesi dell'anno. Il declino più evidente è stato quello registrato nel settore delle costruzioni (-14,2%), secondo i dati rivisti presentati martedì 1 settembre dall'Istituto Nazionale di Statistica (INS).

"Il picco più basso della recessione sarà probabilmente nel terzo trimestre 2009, ma dal terzo comincerà la ripresa. Assistiamo ad un miglioramento dell'economia estera, ad un rilassamento dei credito e stimoli fiscali che, nel breve periodo, avranno un impatto positivo sui tassi di crescita trimestrali aggiustati stagionalmente" ha confermato Nicolaie Chidesciuc, senior economist di Ing Bank Romania.

Chidesciuc pensa che nel terzo trimestre l'economia scadrà del 9-10% rispetto allo stesso periodo 2008 e che rallenterà la contrazione, in termini corretti, rispetto al trimestre anteriore, fino al -1 - 0%.

Stessa prognosi di contrazione economica nel terzo trimestre, rispetto a quello precedente, da parte dell'economista capo di Raiffeisen Bank Romania, Ionut Dumitru, che è dell'opinione che l'economia tornerà al segno positivo nel quarto trimestre, in serie aggiustata.

"Il secondo ed il terzo trimestre rappresenteranno il limite inferiore di questo ciclo economico, mentre dal quarto trimestre l'attività economica comincerà a crescere. Se i tassi trimestrali mostreranno una crescita rispetto al trimestre anteriore, allora potremo dire che l'economia è in ripresa. Praticamente, si chiude la "V" a cominciare dall'ultimo trimestre" sostiene Dumiru.

Sempre Dumiru stima che il PIB (prodotto Interno Lordo) scadrà, in termini annuali, del 9% nel terzo trimestre, anticipando un effetto di base negativo nel settore agricolo.

Nel 2008, la Romania ha registrato la più elevata crescita economica di tutta l'Unione Europea (+7,1%), mentre i dati iniziali del secondo trimestre 2009 (-8.8%)indicavano il quarto più grave declino dell'U.E. (media europea: -4,8%).

Il Fondo Monetario Internazionale pronostica una recessione dell'economia romena a fine anno dell'8 - 8,5%, il doppio rispetto alla valutazione fatta dallo stesso FMI in sede di negoziazione dell'accordo di stand-by, nel marzo di quest'anno. In queste condizioni, l'istituzione internazionale ha accettato una maggiorazione del deficit di bilancio dal 4,6% al 7,3, quest'anno.

I prezzi degli immobili continueranno a scendere?

I prezzi delle abitazioni in Romania, espressi in Lei, si sono ridotti del 10-40% nel corso del primo trimestre 2009, rispetto alla fine dell'anno scorso, con un deprezzamento di quelli vecchi, in media, del 23% contro un 17% di quelli nuovi, secondo le stime della società di estimo Darian Rom-Suisse.

"La riduzione dei costi di costruzione e della orza lavoro ha permesso agli sviluppatori di cercare di adattare l'offerta alle richieste della maggioranza dei potenziali acquirenti. Le riduzioni dei prezzi in termini reali (valore in Lei) delle proprietà residenziali nel primo semestre dell'anno sono comprese nell'intervallo 10 - 40%, a seconda della posizione, delle finiture, etc... Allo stesso modo, nelle città importanti del Paese, i prezzi degli appartamenti vecchi sono scesi, mediamente, del 23%, mentre quelli nuovi del 17%", rivela uno studio della società.

Gli autori del suddetto studio sottolineano il fatto che in quasi tutte le città della Romania i prezzi degli appartamenti vecchi sono scesi di più che quelli delle abitazioni nuove, ad eccezzione di Baia Mare, dove la situazione è rovesciata (-35% per gli appartamenti nuovi contro -25% per quelli vecchi).
Bucarest non fa eccezzione: le abitazioni vecchie sono più economiche del 33% mentre le nuove hanno registrato un deprezzamento medio del 25%.

La Romania rimane, comunque, un Paese con statistiche paradossali. Anche se ormai l'80% dei romeni sono proprietari di appartamenti, la richiesta di abitazioni si mantiene alta. Troviamo la spiegazione nell'accelerazione della migrazione tra l'ambiente rurale e quello urbano: coloro i quali già hanno una casa in campagna desiderano trasferirsi in città, dove le abitazioni sono più costose oltre che in altri fattori, quali quello culturale del possesso dell'abitazione (durante il comunismo si poteva ottenere la residenza a Bucarest solo possedendo un'abitazione in città) e la scarsa educazione della popolazione in materia di investimenti immobiliari.

Per quanto riguarda l'immediato futuro, i rappresentanti della compagnia Darian non ritengono sostenibile il mantenimento di un periodo di equilibrio mediante l'adozione di misure anti crisi da parte del Governo.
"Il programma Prima Casa ha già provocato una polarizzazione dei prezzi attorno ai 50 - 70.000 euro, attorno al valore massimo della garanzia offerta dallo stato (60.000 euro). Così, appartamenti che prima erano proposti a 54 - 58.000 euro hanno subito un immediato aggiustamento al rialzo all'apparire della legge, mentre l'effetto opposto, cioè la discesa dei prezzi più cari verso questo limite, si è verificata solo nel caso di sviluppatori finanziariamente pressati dalle banche.

I valori delle proprietà seguiranno il trend economico generale, per cui la continua contrazione dell'economia potrebbe insistere a spingere i prezzi al ribasso, anche se la forte domanda potrebbe innescare bruschi rialzi.
Anche nel settore dei terreni, nel 2009 i prezzi "si sono sciolti sotto i nostri occhi", bloccando i soldi di molti investitori.

I prezzi medi dei terreni in provincia sono scesi del 26%, con un massimo del 40% a Iasi.

Come il programma "Prima casa" ha influenzato i prezzi degli appartamenti a Bucarest

Il programma "Prima casa" recentemente varato dal Governo Romeno per incentivare gli acquisti, da parte di soggetti che non hanno mai avuto un appartamento, di immobili fino a 60.000 euro, beneficiando della garanzia dello Stato, ha generato un rincaro dei prezzi degli appartamenti solamente nel sud, ad ovest e ad est della Capitale.

Nelle zone centrali, in quelle ultracentrali ed a nord di Bucarest i prezzi continuano a scendere.

Chi deve vendere un appartamento nelle zone meno care della città, aumenta i prezzi negli annunci, incoraggiato dalle chiamate che riceve da parte di chi vuole approfittare del programma "Prima casa". Si tratta di una pratica seguita perlopiù dai proprietari, in quanto gli agenti immobiliari sono più precauti e, probabilmente, hanno più bisogno di realizzare.

Secondo gli analisti di IMOPEDIA.RO, uno dei maggiori siti di annunci immobiliari, da maggio a tutt'oggi il prezzo medio degli appartamenti di Bucarest è cresciuto del 4%. Nella zona meridionale della città, la crescita è stata di quasi tre volte (10%). Naturalmente, poi, ci sono anche proprietari con pretese molto oltre la media, i quali gonfiano i prezzi anche del 35%. Ad esempio, per un appartamento di due camere, 38mq in zona Brancoveanu, in aprile si chiedevano 37.000 euro, mentre adesso lo stesso appartamento è proposto a 50.000.

Interessante è notare che erano stati gli stessi proprietari a ridurre le proprie pretese ad inizio anno, seguiti solo più tardi dagli agenti immobiliari.

Esempi di rincari:

1. App. 2 cam Oltenitei: 55.000 euro ad aprile - 67.000 ora
2. App. 2 cam. E. Racovita: 52.000 euro in maggio - 60.000 ora.
3. App. 2 cam. Balta Alba: 60.000 euro a giugno - 62.000 ora.
4. App. 2 cam. Titan: 62.000 euro a giugno - 65.000 ora.

Naturalmente, siccome la garanzia dello stato arriva solo a 60.000 euro, i rincari hanno colpito principalmente gli appartamenti meno cari, con il seguente andamento:

• Nella zona sud: +10%
• Nella zona est: +5%
• Nella zona ovest: +4%

Per contro, nelle zone centrali e nord (settore 1) i prezzi degli appartamenti sono scesi ancora, in media dell'1-2%, a giuglo e luglio.

Come i mutui prima casa influenzano il credito ipotecario

Recentemente, l'economista capo della Unicredit Tiriac Bank, Rosalia Pal ha dichiarato a NewsIn:"Mi aspetto un continuo miglioramento dell'evoluzione dei crediti, sia di quelli per i privati che di quelli corporate.. A partire dal dicembre scorso, il portafoglio crediti ha registrato uns diminuzione nominale ma speriamo che, in termini annuali, il ritmo del credito si mantenga leggermente positivo. La nostra stima è di una crescita nominale del 5% alla fine di quest'anno".

L'impatto del programma "prima casa" sul sistema creditizio, secondo l'economista capo della BCR, Lucian Anghel, si potrà osservare a partire da questo mese (agosto 2009, ndr).

"Parliamo di un plafond di un miliardo di Euro, credo che questi soldi finiranno al massimo nel primo trimestre 2010. Se consideriamo l'intero volume di crediti ipotecari in Romania, questo plafond rappresenta un quinto del totale", a dichiarato a NewsIn sempre Lucian Anghel.
Dalla'altra parte, nel segmento dei prestiti per le compagnie, gli analisti pensano che l'evoluzione dipenderà dal livello di richieste da parte di clienti solvibili e della liquidità che sarà messa a disposizione delle aziende, inclusi quindi i rimborsi di TVA ed altri pagamenti da parte di enti pubblici, che rapresentano un forte freno all'economia, in questo momento.

Il volume dei crediti concessi da parte delle banche alla popolazione ed alle aziende è sceso, in luglio, per il quinto mese consecutivo (-0,1% rispetto a giugno), arrivando a 197,9 miliardi di Lei (47 miliardi di euro). Il ritmo annuale di crescita, di conseguenza, è sceso al 10,8%, in termini nominali, dal 11,2% in giugno, secondo dati BNR.

A fronte del picco di 206,89 miliardi di lei (48,2 miliardi di euro, toccato lo scorso febbraio, il credito non governativo è sceso con 9 miliardi di lei (più di 2,1 miliardi di euro) in cinque mesi. Il tasso annuale di crescita è sceso, nei primi sette mesi dell'anno di più di tre volte, dal 33,7% del dicembre 2008.

Come si fanno i soldi in Romania I - Le truffe allo stato (e non solo)

Ci sono due cose che saltano immediatamente all'occhio di chi vene in Romania senza avere una conoscenza profonda di questa società.

L'altissimo numero di automobili di lusso che circolano sulle strade di ogni città: Mercedes, Audi, BMW, Lexus etc... sono diffusissime in Romania e guidate, spesso, da personaggi che è difficile classificare come imprenditori.

La presenza, molto diffusa, di annunci sui giornali in cui si cercano, per comperarle, aziende attive con grandi debiti verso banche e stato.

Proprio questi annunci sono, in Romania, uno dei metodi più usati per frodare il fisco con milioni di euro, vediamo come.

Il piccolo imprenditore che si ritrovi un'azienda in affanno e piena di debiti, naturalmente, è molto attratto dall'opportunità di disfarsi dell'attività sostenendo costi molto bassi e legalmente. Leggendo un annuncio tipo "Acquisto contanti azienda attiva, anche con grandi debiti verso banche e fisco", immediatamente chiama, almeno per sapere di cosa si tratta.

Effettivamente, chi ha messo l'annuncio si rivela interessato. Unico particolare: quando scriveva "contanti", si riferiva a quelli che avrebbe dovuto sborsare l'imprenditore per liberarsi del fardello. Comunque, qualche migliaio di euro per liberarsi di un'azienda con decine di migliaia di euro con fisco e banche, è comunque un affare.

Dopo qualche giorno, si va dal notaio a fare la cessione delle quote. Trattandosi di Srl non ci sono problemi per gli associati: tutti danno i documenti al notaio che redige l'atto di cessione. Fuori dalla porta del notaio, poi,viene pagato quanto dovuto. Fin qui tutto regolare, almeno in apparenza, in quanto l'acquirente, nel migliore dei casi, girerà le quote aziendali, nel girodi qualche ora, ad un prestanome.

Dopo un paio di mesi, il misterioso acquirente diciamo che ha acquisito una decina di aziende. Tolte le spese ha racimolato, si e no, 20.000 euro. Troppo pochi per una truffa, ma sufficienti per cominciare.

Per brevità chiamerò le aziende che il truffatore ha comperato "Azienda 1", "Azienda 2", etc...

Ora, "Azienda 1" compera 20.000 euro di una qualsiasi merce da una qualsiasi azienda produttrice romena. La merce passa attraverso "Azienda 2", "Azienda 3", etc... con ricarichi esorbitanti, arrivando a valere 1 milione di euro.

A questo punto, l'ultima azienda della catena, che è perfettamente regolare, fa una fattura d'esportazione intraeuropea, quindi senza TVA, con un ricarico quasi nullo ma rimanendo a credito di TVA per centinaia di migliaia di euro.

Chiedendo il rimborso della TVA ed incassando contributi all'esportazione, l'ultima azienda guadagna così centinaia di migliaia di euro ad ogni operazione.

Naturalmente, le aziende della catena spariscono senza versare la TVA allo stato...

Tutto questo, naturalmente, sotto la supervisione ed il controllo di politici e poteri occulti più o meno locali.

Guerra intestina nel Governo Romeno

L'attuale Governo della Romania è retto da un'improbabile coalizione Destra - Sinistra, creata non tanto per traghettare il Paese attraverso la crisi, come si è sbandierato in ogni dichiarazione ufficiale, quanto per la volontà dei due partiti che hanno vinto le ultime elezioni (PSD da una parte e PD-L dall'altra) di arrivare al potere senza nulla concedere al PNL, vero ago della bilancia della politica romena, reo di aver governato disordinatamente e badando troppo agli interessi personale dei propri componenti.

Gli attriti, naturalmente, non hanno tardato a farsi sentire, soprattutto a causa del fatto che, mentre il PSD non sembra trovare un'unità d'azione che lo porti effettivamente ad influenzare le scelte dell'Esecutivo, il PD-L si è imposto, a furia di azioni populiste ma eclatanti, complice la popolarità del Presidente, Traian Basescu, che certamente compensa il piccolissimo svantaggio di punti accusato alle elezioni.

Così, mentre i ministri del PD-L hanno cominciato una serie di riforme di dubbia efficacia (difficile pensare di sanare il disastroso bilancio dello stato riducendo il salario a qualche migliaio di dirigenti pubblici), quelli del PSD hanno cominciato ad affilare le armi che, storicamente, la sinistra di tutto il mondo conosce meglio: le riunioni, le commissioni e le inchieste.

Già in primavera, infatti, il leader PSD tuonava contro i propri ministri, rei di non sapersi imporre, anche con manovre poco ortodosse e che poco hanno a che fare con la conduzione di un Paese, sui loro avversari.

I primi segni di sconvolgimento della democrazia romena, però, si è avvertito con la Commissione Ridzi.

Pochi giorni dopo il proprio insediamento come Ministro della Gioventù, infatti, Monica Ridzi è stata accusata di aver organizzato una Festa della Gioventù favorendo smaccatamente alcune aziende "amiche". In fretta e furia è stata organizzata una commissione d'inchiesta che, in tempi record, invece di decidere se Monica Ridzi dovesse essere giudicata dalla Magistratura, emetteva un comunicato in cui, i perfetto stile sovietico, giudicava colpevole il Ministro delle accuse mossegli.

Il secondo attacco, poi, è giunto nel cuore del PD-L: il Ministro del Turismo, Elena Udrea, da sempre vicina politicamente al Presidente Basescu, è stata accusata, sostanzialmente delle stesse imputazioni del caso Monica Ridzi.

Difficile giudicare l'operato della Udrea in pochi mesi a capo di un Ministero che fino all'anno scorso neanche esisteva. Certo, non a tutti sono piaciuti gli spot realizzati per promuovere il turismo romeno in tutto il mondo (dai poliziotti a cavallo di zebre davanti al Parlamento, alla frase "Romania: l'unico Paese dove una donna si può sposare con quattro uomini"), però, alla giovane ministro, dobbiamo riconoscere buona volontà ed energia, doti che non sempre sono giudicate positivamente in Romania.

A segnare la rottura in corso tra PSD e PD-L, poi, a capo della Commissione Udrea è stato posto il Vicepresidente del PNL, ex Ministro dei Trasporti, Ludovico Orban, che, nei momenti di lucidità, conduce la Commissione secondo lo spartito scritto dal PSD.

Recentemente, poi, la destra è passata al contrattacco: lo SRI (i servizi segreti romeni, da sempre vicini al Presidente) ha piazzato microfoni nascosti ad una riunione della Commissione Udrea, registrando prese di posizione e "piano d'attacco2 tutt'altro che legali e giustificando una serie di denunce penali che vanno dall'abuso di potere all'associazione a delinquere.

In questo modo si sta preparando l'autunno di questo Paese, un autunno che, invece di far uscire dalla crisi la Romania, la getterà, di questo passo, in un vero baratro politico ed economico.